Llevo casado cinco años con mi mujer y ahora nos vamos a divorciar de manera amistosa. El piso lo compramos después de casarnos y con hipoteca; ahora al divorciarnos, como no tenemos hijos, me quedo yo el piso con la hipoteca ¿Cómo se hace? ¿Hay que ir al notario otra vez? ¿Tengo que pagarle algo?

Al divorciarse hay que acudir al Juzgado e iniciar un procedimiento de divorcio, en este caso entiendo que de mutuo acuerdo. Uno de los elementos fundamentales de ese juicio es un documento que firman los cónyuges y que se denomina “convenio”, en el cual manifiestan que están de acuerdo en divorciarse y además ellos mismo pactan el reparto de los bienes que tenían en común (saldos bancarios, acciones, el coche, los muebles, el piso, etc...); es decir deben hacer una lista con todos sus bienes comunes, valorarlos y adjudicárselos entre ellos por partes iguales.

En este caso si me dices que el piso te lo quedas tú habrá que darle un valor (bueno), pero por otro lado habrá que ver cuánto queda pendiente de pagar de hipoteca (malo); es este caso el valor de la vivienda será la diferencia entre los dos. SI la diferencia es positiva, el beneficio contará al 50 % por cada cónyuge, es decir cuando te quedes el piso deberás entregarle a tu ex la mitad del “bebeficio” (si existe). Todo esto y más queda reflejado en la sentencia de divorcio que emite el Juzgado de Familia, y sirve igual que una escritura firmada ante notario para inscribir en el Registro de la Propiedad, para el Ayuntamiento, etc...

He visto un terreno con una vivienda cerca de Zaragoza. Está muy bien de precio y estoy pensando comprarlo e irme a vivir allí. Lo único el propietario me ha dicho que la vivienda no está declarada y mi pregunta es ¿me dará la hipoteca el banco?

Hola, bueno, lo primero que tienes que hacer es irte al Ayuntamiento del que dependa el terreno para enterarte en que condiciones esta el inmueble. Es decir, la construcción sobre terrenos o fincas rusticas está muy limitada por la ley en la actualidad; puede ser que esa construcción se hiciera hace muchos años y en la actualidad se esté tramitado su legalización.

Consulta el Registro de la Propiedad pidiendo una nota simple, y léela atentamente; en la descripción de la finca deberá constar la superficie y linderos de la parcela y si sobre ella existe edificación, en su caso con la correspondiente descripción de la casa.

Respecto de la hipoteca ten en cuenta que si en la nota simple sale que es un terreno rustico, el banco lo tasará como tal para darte la hipoteca, independientemente de lo que hay construido sobre ella, y lo que pagues con lo cual te dará el préstamo pero puede que por menos de lo que necesites.

Tengo una hipoteca firmada con un banco y me he quedado en paro, aunque el año que viene se seguro que volverá a trabajar. Ahora no puedo pagar toda la cuota de hipoteca mensual y el director del banco me ha dicho que puedo firmar un escrito en el notario por el que el banco me da más tiempo para pagar la hipoteca ¿eso es así?

Si, es lo que se llama una novación. Es una escritura en la que se modifica algún elemento de la hipoteca que firmaste en su día, tale como los plazos, el tipo de interés, los intervinientes, etc... En este caso me imagino que lo que hará el banco es ampliarte el plazo para devolver el crédito uno o dos años, dejando que sólo pagues durante ese tiempo una cuota mensual de hipoteca menor.

Realmente es una operación con la que el banco espera que superes la “mala racha” actual para que más adelante te pongas al corriente en los pagos. Eso si, te deben dejar bien claro cómo devolverás la cantidad que te aplazan ahora, no sea te la cobren toda de golpe o te genere más intereses. También deberán informarte del costo de la operación, en cuanto escritura, registro y gestaría, por cuanto aunque no hay que pagar impuestos por las novaciones, si que llevan los referidos gastos.

Hola tengo la siguiente consulta. Cuando me compré el piso el banco me pidió avalistas y mi hermano firmó como tal en la escritura de hipoteca. Ahora mi hermano, por otras historias, quiere no figurar como avalista en mi hipoteca. Yo estoy al corriente en el pago de la hipoteca, ¿se puede dar de baja mi hermano como avalista?, ¿qué coste tiene? Gracias

Al figurar como avalista en la hipoteca tu hermano lo que hace es ampliar las garantías que tiene el banco de cobrar lo  prestado, porque si tú dejas de pagar, el banco os puede reclamar a cualquiera de los dos la deuda.

Es posible modificar la hipoteca para quitarlo a él...se llama novación de hipoteca y es una escritura en la que se modifica algún elemento de la primera hipoteca (quitar un avalista, ampliar el plazo, etc...). Si bien es posible hacerlo el problema que vas a tener es que el banco tiene que estar de acuerdo, porque al quitar al avalista se reducen las "garantías" del préstamo, y el banco se puede negar salvo que aportes otro  avalista.

Respecto del coste es una escritura ante notario, en la cual se indica que se retira de la hipoteca el avalista, y luego hay que tramitarla, aunque esta exenta de pagar impuestos en la D.G.A. porque ya se pagaron al constituir el préstamo cuando compraste el piso, y salvo que te presten más dinero no hay impuestos.
De todas formas deberás consultar el tema en tu entidad bancaria, y ver si es posible llevarla a cabo.

Estoy mirando de comprar un piso pero al ir al banco a que me expliquen lo de la hipoteca y los impuestos me dicen que tendré que pagar un impuesto por más dinero del que me presta el banco ¿Cómo es eso?

Al constituirse un préstamo hipotecario sobre una vivienda hay que abonar un impuesto que cobra el Gobierno de Aragón y que se denomina Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo que se cobra es el 1 %, es decir del dinero que te dejará el banco deberías pagar el 1 %; y digo deberías porque no lo pagas sobre el dinero que te deja el banco, sino sobre la responsabilidad hipotecaria, que es lo que te explicaba el del banco.

Y la responsabilidad hipotecaria es el conjunto de cantidades por las que responde el piso que compras, y son más elevadas que la cantidad que te han prestado, ya que aparte del capital te incluyen una cantidad por los intereses que devenga el préstamo (tanto ordinarios como demora) y otra cantidad a cuenta de lo que pasaría si dejas de pagar el préstamo y hay que ir al Juzgado (costas y gastos). Total que se viene a pagar el impuesto por el capital prestado más un treinta o cuarenta por ciento.